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三问银行房贷策略

关于投资和财富管理,有一个公认的事实:过去10年乃至20年,最好的投资策略一直都是买房、买房、买房。

近期研究银行大类资产配置问题,在反复思考一个问题:对银行来说,到底应该如何配置房地产行业?

上周到两省四市调研,与相关分支行座谈,走访一些代表性企业,出发一些感想,回来后找来一些相关数据,现将几个基本的事实整理出来:

第一,过去10多年,仅从银行对公贷款资产配置来看,房地产贷款在对公贷款中的比重基本保持稳定,也就是说,银行既没有高配房地产,也没有低配房地产。2005年银行房地产行业贷款占全部对公贷款的比重是9.35%,2017年是9.92%。这意味着,在过去10多年里,面对房价的持续攀升,面人民币不给贬值对开发面积、开发投资金额的不断扩大,面对开发商总体上的大赚特赚,银行至少在房地产开发贷款业务上,保持了较为严格的自我约束和克制,尽管这里面也有不少宏观调控政策的因素。

第二,新三板准备A股从贷款质量看,以时点不良率来衡量,过去10多年银行房地产对公贷款的不良率总体上低于全部对公贷款不良率。当然,这里面没有考虑国有银行和信用社在改制、剥离以及核销时的行业差异。从这个角度看,银行对房地产开发贷款的严格控制是落实矛盾的,因为既然资产质量总体较好,理应多投放贷款才对。而且有关数据还显示,房地产开发贷款的综合回报率是比较高的。一个对照参考是,文化体育娱乐行业,行业贷款不良率大部分年份都高于房地产开发贷款,但是银行对该行业的贷款增速却总体上更高。类似的还有批发零售和住宿餐饮行业,行业贷款不良率远高于房地产开发贷款,但是银行对这两类行业的贷款增速却远高于房地产。也说明银行在贷款大类行业配置上其实是不够理性的,至少事后来看。

第三,过去10多年,银行房地产开发贷款对房地产开发企业资金来源的贡献持续下降,也就是说房地产开发企业越来越多的使用债券融资、利用外资、自筹、按揭贷款等融资方式。当然,如果加上按揭贷款,那么来自银行的资金占开发企业全部资金来源的比重经历了先降后升的过程,因为2011年以来银行住房按揭贷款出现了爆发式增长。

第四,按照银行类型来分,工农中建四大行对房地产开发贷款控制的似乎更严格,四大行中工农建开发贷款与全部对公贷款之比过去十年都在下降,只有中行占比有所提升。原因不太可能是四大行对房地产行业发展趋势发生误判,更可能是国家对房地产进行宏观调控时,大银行肯定是主要的抓手和执行者。

当然,对上面数据最大的一个辩论或许是:尽管银行房地产开发贷款增长平稳,但是银行住房按揭贷款在过去十年爆发式增长,因为银行对房地产行业的整体配置不但没有弱教师体检之前化反而还在增加,因此银行也没有错失过去十年二十年的房地产大红利。

这样说也许没错,但问题在于:银行中性配置房地产开发贷款,多配或者说增这个水果是什么水果配住房按揭贷款,这个策略是对的么?首先,房地产开发贷款一般两到三年期,而住房按揭贷款一般20多年期。其次,很多房地产开发商确实资产负债率很高,但是随着房价上涨,越来越多的个人购房人,个人负债率其实更高。最后,房地产开发贷款能为银行带来很多的中收、存款派生,贷款利率也比较高,但住房按揭贷款的利率只能随行就市,而且一般也很少能够带来更多的交叉销售机会。

太晚了,暂且以调研中被问到的一个问题结尾:很多银行对房地产开发贷款实行城市名单制准入,试问:对一个城市房地产开发潜在风险的判断,银行真的会比万科、保利、碧桂园这样的大型房地产开发企业更高明么?如果不是,那么是不是可以采取一个简单的跟随策略:只要是这些全国性开发商进入的城市,银行都应该跟随进行房地产开发贷款?

(来源:宏观涛评)